來源：米宅米宅（ID：mizhaimizhai）

作者：葫蘆娃

2018年開始，我們能很明顯的看到一個趨勢——

中國房地產(chǎn)市場的主體在下沉，在向三四線地級城市全面下沉！

為此，米宅作為一家智庫研究機構(gòu)，啟動了“2018米宅看地市”的專題研究，我們想通過這種研究，找到新的市場裂縫和機會。

1 市場交易主體全面下沉！

曾經(jīng)，中國房產(chǎn)的主要交易市場是在一二線城市和省會城市。但是，從去年我們會發(fā)現(xiàn)交易主體在整體向三四線城市下沉。

2017年全年各分級市場成交變動趨勢▼

通過上面這個成交量變動趨勢圖上我們會發(fā)現(xiàn)，整個一二線城市的房產(chǎn)銷售面積在持續(xù)萎靡，而三四線城市的成交量卻始終在波動中呈現(xiàn)上升的趨勢。

一二線城市賣的不好是因為調(diào)控，基本上成交被鎖死。

而三四線城市賣的好的原因卻有很多——

有人說，一二線城市被鎖死之后，熱錢流向了三四線城市；也有人說，一二線城市暴漲之后，三四線城市的群眾熱情被全面點燃；還有人說，是碧桂園、恒大這一批想吃城鎮(zhèn)化紅利的人，全面涌入了三四線城市，把地價一路推高，房價自然也水漲船高……

說的都很好，但很遺憾：以上全錯！

2 天量貨幣在三四線棚改中定向放水！

我們先來看這幾年集中發(fā)布的幾個針對棚改的政策支持：

2013年，國務(wù)院出臺《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造的意見》，鼓勵棚改加速；2014年，央行創(chuàng)設(shè)PSL，用貨幣工具為棚改提供低利率貨幣支撐，國開行成立專項棚改貸款業(yè)務(wù)；2015年，住建部、國開行明確要求，各地棚改貨幣化安置比例不低于50%；2016/2017年，棚改貨幣化安置比例分別為48.5%/60%；2018年，明確棚改貨幣化安置比例不低于60%……

也就是說，從2014年開始，國家針對棚改給予了針對性的貨幣補貼，有相當(dāng)體量的貨幣被集中地投放在了棚改中。

那么，問題來了，流入棚改的貨幣究竟有多少呢？

通過這張圖上我們發(fā)現(xiàn)，這場針對棚改的貨幣放水集中在2016/2017/2018年爆發(fā)。

2016年，超2萬億；2017年，約1.6萬億；2018年，第一季度約3000億，根據(jù)全年棚改目標(biāo)，預(yù)計全年投放不會低于1萬億。

保守估計，三年投放于棚改的貨幣超4萬億！

在這樣的天量的貨幣投放下，棚改的貨幣化安置比例從最早2013年的不足8%，一直提高到2017年的60%以上！

2013-2017年全國棚改貨幣化安置比例▼

更為關(guān)鍵的來了——

這些貨幣化安置并不是均勻的投放在全國中的，而是極大的側(cè)重和集中。

貨幣化安置的對象集中在三四線城市，一二線城市進行貨幣化安置的僅為20%，而剩余的80%集中在三四線城市。

也就是說，最終，數(shù)萬億天量貨幣的集中投放地在三四線城市、地級城市和縣級城市！

那么具體到每一個的地市有多少呢？

我舉個例子吧。

我上周剛從河南的某個地級城市考察回來。

2016-2018年，這個地級市要完成50000戶的棚改拆遷，其中6成以上為貨幣化安置。按照當(dāng)前的當(dāng)?shù)鼐鶅r計算，3年內(nèi)，這個地級市要有400億的貨幣進入。

而這個地級市一年的房地產(chǎn)銷售額有多少呢？

區(qū)區(qū)130億而已！

一邊是100億規(guī)模的小市場，一邊是400億規(guī)模的天量貨幣，這個脆弱的地級市市場瞬間被強行點燃、引爆！

3 三四線城市房價的天花板，已經(jīng)被貨幣逼到觸頂。

剛才已經(jīng)說過，超4萬億的貨幣被集中地投放到了地級城市。

4萬億是一個什么概念？要知道08年的那個大計劃，也就是4萬億而已！

手握大紅包的老百姓們被幸福沖昏頭腦，舉目四望，竟然沒有一個靠譜的放錢通道：

炒股？不敢！

P2P、投資擔(dān)保？隔壁村的老王頭去年剛被坑了幾十萬，心臟病發(fā)作，現(xiàn)在還躺在醫(yī)院里！

幣圈、區(qū)塊鏈？啥幣，啥鏈兒，這都是啥啥啥，還想收割我！

還得是買房，這才靠譜！舊社會老地主把錢變成土地，新中國拆遷戶把錢變成房子，這才是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)。

所以，在那個400億貨幣沖擊的河南地級市里——

一個滯銷5年，月均去化不足20套的準(zhǔn)爛尾項目，2000套的存貨，不足1年時間，瞬間出清。房價從6字頭，一路跳漲到9字頭。

所以，我們看到現(xiàn)在的全國房價上漲指數(shù)排名里——

正在唱主角的，幾乎都是一水的三四線城市、地級市甚至是縣級市！

所以，我們看到了這樣的一個奇葩現(xiàn)象——

河南，許昌和焦作的房價最高點，碰到了省會鄭州的底；安徽，阜陽和安慶的房價最高點，碰到了省會合肥的底；江蘇，蘇北的徐州和鹽城的房價最高點，碰到了蘇南準(zhǔn)一線城市蘇州的底；浙江，海寧和柯橋的房價最高點，碰到了省會杭州的底……

究其原因，無非就是這些省會城市有限購的門檻，有限價的壓制，價格被死死地控制在一個特定空間里，而三四線城市因為有天量的棚改貨幣托底，又沒有政策限制，房價突飛猛進。

一個被壓制，一個被鼓勵，兩者在這個時間節(jié)點默契的相交了。

三四線城市的房價，蹦著高的紛紛觸碰到了省會城市和毗鄰的一二線城市！

4 那么，問題來了——能不能買？

還買什么啊，拿著賠償款，抓緊時間落戶到底部的那些省會城市和毗鄰的一二線城市落戶、搖號、搶房！

一旦地級城市的房價開始逼平了省會城市，那么所謂的低價紅利已經(jīng)被吃干喝凈，純粹就是靠著棚改貨幣來續(xù)命。

慢慢的會有越來越多的人發(fā)現(xiàn)這種奇葩現(xiàn)象的不合理和不科學(xué)，那波購買力極強的棚改客戶一定會持幣進入省會城市和毗鄰的一二線城市，畢竟同樣的價格，這里擁有更好的商業(yè)、更好的教育、更好的城市基礎(chǔ)。

更重要的是，還有政府一手幫你摁著房價，一手用搶人大戰(zhàn)幫你打開大門的縫隙。

這年頭，誰家還沒有幾個大學(xué)畢業(yè)生！

在當(dāng)下這個節(jié)點，最好的機會來自于逃頂和抄底。

逃哪些城市的頂？

逃那些房價已經(jīng)逼平省會的那些城市的頂！

抄哪些城市的底？

所在省份有集中爆發(fā)的大規(guī)模棚改、6成以上比例都是貨幣化安置、省會城市正在爆發(fā)搶人大戰(zhàn)、落戶和限購被撕開縫隙、且省會城市限價執(zhí)行比較嚴格……

去抄這些省會城市的底！未來一定會有一大波緩過神來的棚改拆遷戶，持幣涌入這些省會城市中！

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